Ипотечное кредитование в Казахстане 2025

Казахстанский ипотечный рынок переживает период активной трансформации с рекордными объемами выдач в 2,02 трлн тенге за 2024 год и появлением новых специализированных программ. Государственные программы по-прежнему доминируют на рынке, составляя 68,7% всех выдач, при этом средняя сумма займа выросла до 18,1 млн тенге. Ключевые нововведения 2025 года включают запуск женской ипотеки "Умай", экологической "зеленой ипотеки" и программы для рабочих профессий, что значительно расширяет возможности для различных категорий заемщиков. 

Государственные программы остаются основой рынка

Программа "7-20-25" сохраняет статус флагманской с условиями 7% годовых, первоначальным взносом от 20% и максимальной суммой до 25 млн тенге в крупнейших городах. Однако с 2025 года введены значительные ограничения: годовое финансирование ограничено 100 млрд тенге, а требования к заемщикам ужесточены - теперь необходимо отсутствие жилья в собственности последние 18 месяцев вместо прежнего требования на момент подачи заявки.

Холдинг "Байтерек" через АО "КЖК" направил 651 млрд тенге на жилищные программы в 2024 году, при этом планируется значительное расширение роли Отбасы банка, который с мая 2025 года станет национальным институтом развития. Программы "Наурыз" и "Отау" унифицированы с едиными условиями: ставка от 7% для социально уязвимых категорий до 9% для остальных, максимальная сумма до 36 млн тенге в Астане и Алматы. 

Новые программы 2025 года открывают дополнительные возможности. Женская ипотека "Умай" возобновляется во второй половине года с улучшенными условиями: максимальная сумма увеличена до 50 млн тенге, лимит дохода семьи повышен до 950 тыс. тенге в месяц, при этом программа доступна для покупки как первичного, так и вторичного жилья. "Зеленая ипотека" ориентирована на экологичное жилье с сертификатами ӨМІР, BREEAM или LEED, а новая программа "Наурыз жұмыскер" специально создана для специалистов промышленности, энергетики и сельского хозяйства. 

Банковские условия демонстрируют широкий разброс ставок

Коммерческие банки предлагают ипотеку по ставкам от 14% до 25% годовых при базовой ставке НБ РК в 16,5%. Лидерами по количеству программ выступают Halyk Bank, Altyn Bank и Банк ЦентрКредит, предлагающие как стандартные продукты, так и партнерские программы с застройщиками со ставками от 0,1%. 

Отбасы банк остается уникальным игроком с самыми низкими ставками 3,5-10%, но требует обязательного предварительного накопления депозита. Банк контролирует более 50% ипотечного рынка и выдал займов на 1,1 трлн тенге в 2024 году, помогая 63 тысячам семей.

Требования к заемщикам стандартизированы: возраст от 21 до 65 лет, минимум 6 месяцев стажа на текущем месте работы, ежемесячный платеж не более 40-50% от дохода. Большинство банков разрешают привлечение до 2-3 созаемщиков, что значительно увеличивает шансы одобрения при недостаточном доходе основного заемщика. 

Законодательные изменения усиливают защиту дольщиков

Ключевым нововведением 2025 года стал запрет на ипотечное кредитование объектов в строящихся многоэтажках без официального разрешения на привлечение средств дольщиков. Максимальная ставка по ипотеке снижена с 25% до 20% годовых, а срок продления строительства сокращен с 9 до 5 месяцев.

Для успешного получения ипотеки критически важна кредитная история - 35% отказов связаны именно с её проблемами. Недостаточный доход становится причиной отказа в 25% случаев, проблемы с документами - в 20%. Отбасы банк демонстрирует минимальный процент отказов всего 1%, что связано с предварительным накоплением депозита и тщательным отбором заемщиков. 

Пошаговый алгоритм получения ипотеки включает семь основных этапов: проверка соответствия требованиям, выбор банка-партнера, подготовка документов, подача заявки, поиск жилья, оценка недвижимости и заключение сделки. Время рассмотрения заявок варьируется от 5 минут в Altyn Bank до 7 рабочих дней в других банках. 

Рыночная статистика показывает устойчивый рост

Объем ипотечного рынка в 2024 году составил рекордные 2,02 трлн тенге (+24,6% к предыдущему году) после спада 2023 года на 17,2%. За первые 10 месяцев 2024 года выдано 1,6 трлн тенге, при этом только в октябре - 220,1 млрд тенге. 

Региональное распределение демонстрирует концентрацию в крупнейших городах: Алматы лидирует с объемом 553,4 млрд тенге (+39,1%), Астана показала 527,4 млрд тенге (+20,5%). Остатки ипотечной задолженности в столице достигли 1,8 трлн тенге, в южной столице - 1,5 трлн тенге. 

По программе "7-20-25" за первое полугодие 2025 года выдано 2,882 займа на 50,5 млрд тенге со средней суммой 17 млн тенге. Программы "Наурыз" и "Отау" обеспечили в 2024 году 10,003 займа на общую сумму 252 млрд тенге.

Средняя процентная ставка по рынку составляет 10,9%, что на 2,2 процентных пункта превышает уровень инфляции, делая реальную ставку положительной. Пенсионные изъятия в 2024 году достигли 407,2 млрд тенге (+131% к предыдущему году), оставаясь важным источником первоначальных взносов.

Первичный и вторичный рынки требуют разных подходов

На первичном рынке доступны все государственные программы и партнерские предложения застройщиков со ставками от 0,1%. Шесть банков активно кредитуют новостройки с процентными ставками 0,1-21,5% и первоначальными взносами от 0-20%. Ключевое преимущество - возможность цифрового оформления сделки за 3-8 часов вместо традиционных 28 дней.

Вторичный рынок обслуживают девять банков со ставками 14-23% и первоначальными взносами 15-50%. Существенные ограничения касаются возраста недвижимости: кирпичные дома принимаются с 1960 года, панельные - с 1965-1975 годов. 70% покупателей выбирают вторичный рынок, но возможности льготного кредитования здесь ограничены. 

Страхование недвижимости обязательно для всех ипотечных кредитов, покрывая риски пожара, взрыва, затопления и стихийных бедствий. Страхование жизни остается добровольным, но может снизить ставку на 0,5-1%. Оценка недвижимости стоит 15-25 тыс. тенге и действует 6 месяцев.

Прогнозы указывают на стабилизацию роста

Базовый прогноз на 2025 год предполагает стабилизацию объемов на уровне 2 трлн тенге при сохранении доли госпрограмм в 65-70%. Основным драйвером остается преимущество ипотечных платежей над арендой: средний платеж составляет 3,6 тыс. тенге за м² против 4,6 тыс. тенге аренды. 

Ключевые риски включают инфляционное давление на стоимость строительства и потенциальную девальвацию тенге, поскольку 60% строительных материалов импортируется.Возможное введение НДС на первичное жилье в 2026 году может привести к росту цен на 10%.

Технологическое развитие ускоряется: внедрение блокчейна для ДДУ, интеграция с "Казреестром", автоматизация процессов через портал orken.otbasybank.kz исключают человеческий фактор и сокращают время оформления.

Практические рекомендации для заемщиков

Для максимизации шансов одобрения необходимо заблаговременно исправить кредитную историю, оформить официальное трудоустройство минимум за 6 месяцев и рассмотреть привлечение созаемщиков при недостаточном доходе. Выбор банка, где вы получаете зарплату, может обеспечить льготные условия и сниженные комиссии. 

При выборе между первичным и вторичным рынком учитывайте доступность государственных программ для новостроек против более широкого выбора банков и немедленного заселения на вторичном рынке. 

Аккредитованные застройщики предлагают значительные преимущества в виде льготных ставок и ускоренного оформления. Накопление первоначального взноса плюс 10% на дополнительные расходы (оценка, страхование, нотариальные услуги) является обязательным условием. Для участия в программах Отбасы банка требуется предварительное открытие депозита и терпение для участия в конкурсном отборе. 

Казахстанский ипотечный рынок 2025 года характеризуется активным государственным участием, технологической модернизацией и расширением целевых программ, создавая благоприятные условия для различных категорий заемщиков при соблюдении установленных требований и процедур.